28 Jun 23

Como otimizar o processo de revisão de preços na Construção Civil

Os últimos desenvolvimentos mundiais, nomeadamente a Guerra na Ucrânia, a crise energética e a pandemia COVID-19, têm tido um impacto negativo em todos os mercados. A inflação tem vindo a subir e o setor da construção civil e do imobiliário também tem sofrido com esta conjuntura económica desfavorável.

O aumento dos preços dos materiais de construção e a falta de mão de obra qualificada têm vindo a sufocar o setor que é responsável por mais de 50,5% do investimento a nível nacional e, por isso, neste artigo, vamos abordar o impacto da inflação nosetor da construção civil bem como a importância do processo de revisão de preços na gestão de uma empreitada de obras.

A importância da revisão de preços na gestão de uma empreitada

O regime da revisão de preços constitui uma garantia essencial de confiança entre as partes no contrato de empreitada de obras públicas – dono da obra e empreiteiro -, permitindo-lhes rever a compensação a que houver lugar em função da variação dos custos inerentes à concretização do objeto contratual.

Desta forma, a revisão de preços nos contratos de empreitada consiste num mecanismo de atualização do preço inicialmente contratado, partindo do princípio de que, no período decorrido entre a data do início do contrato e o momento da sua execução efetiva, haverá variações significativas dos custos dos principais fatores de produção das obras.

Situações excecionais exigem medidas excecionais

De modo a dar resposta ao cenário de inflação que tem vindo a agravar os preços das matérias-primas, o Governo português criou um novo regime excecional e temporário que irá permitir que o preço das empreitadas possa ser revisto até ao final do ano. Com esta medida "pretende-se criar uma resposta que permita mitigar os efeitos decorrentes do aumento dospreços das matérias-primas, dos materiais e da mão-de-obra, de forma a garantir as condições de execução e conclusão de obras públicas”, lê-se no comunicado publicado na página do Governo no dia 5 de maio de 2022.

Resumidamente, este novo decreto-lei estabelece que o empreiteiro pode apresentar um pedido de revisão extraordinária de preços quando um material de construção, mão-de-obra ou equipamento de apoio, que "represente, pelo menos, 3% do preço contratual”, sofra uma variação de preços "igual ou superior a 20% por ano, face ao período homólogo, para mais ou para menos”.

Qual é o objetivo do regime excecional de revisão de preços das obras públicas?

Criado para "responder ao aumento abrupto e excecional dos custos com matérias-primas, materiais, mão de obra e equipamentos de apoio, com impacto em contratos públicos, especialmente nos contratos de empreitadas de obras públicas”, este novo regime excecional e temporário de revisão de preços visa acomodar os aumentos sentidos nos custos da construção.

Em que tipos de contratos é possível fazer uma revisão de preços das obras públicas?

Contratos públicos de aquisição de bens;
Contratos de aquisição de serviços: neste caso a sua aplicação depende das categorias de contratos determinados por portaria dos membros do Governo responsáveis pela área das finanças e pela área das infraestruturas e habitação;
Contratos sujeitos a regras de contratação pública independentemente da natureza jurídica do dono da obra.

Este regime de revisão de preços não é aplicável aos setores cujos cocontratantes tenham sido abrangidos por medidas específicas de apoio previstas para compensar o aumento dos preços da construção.

Além disso, o regime foi desenhado para as obras públicas, contudo, os privados poderão aplicá-lo se assim o entenderem.

Quais são os requisitos a cumprir para pedir a revisão de preços?

Para que os empreiteiros possam apresentar um pedido de revisão extraordinária de preços das obras públicas, um determinado material, tipo de mão de obra ou equipamento de apoio deverá apresentar cumulativamente o seguinte, de acordo com o diploma:

Represente, ou venha a representar durante a execução, pelo menos 3% do preço contratual;
Taxa de variação homóloga do custo seja igual ou superior a 20%.

Até quando é que é possível pedir revisão extraordinária dos preços das obras públicas?

O regime é aplicável a todos os pedidos de revisão de preços das obras públicas efetuados até ao dia 31 de dezembro de 2022, pelo que todos as propostas rececionadas pelos donos das obras depois dessa data não vão aplicar este regime mesmo que cumpram os requisitos necessários.

Como fazer face ao aumento de preços de matérias-primas, materiais e de mão-de-obra?

Tendo em conta que "o aumento de preços (indeterminável face à instabilidade económica) pode implicar que no momento de apresentação de propostas já não se consiga apresentar preços enquadráveis no preço base, é aconselhável que as entidades adjudicantes prevejam tal possibilidade no programa do procedimento".

Segundo o conjunto de boas práticas divulgadas pelo IMPIC, há formas de combater este aumento dos preços:

Adjudicação excecional acima do preço base

O diploma de revisão extraordinária de preços das obras públicas possibilita a adjudicação de uma proposta que ultrapasse o preço base apresentado, desde que sejam cumpridos alguns pressupostos, como:

Todas as propostas apresentadas tenham sido excluídas;
Haja claro interesse público que fundamente a aceitação;
Preço da proposta apresentada não exceda em mais de 20% o montante do preço base.

Previsões no caderno de encargos da obra

É através do caderno de encargos que a entidade adjudicante fixa as cláusulas a incluir no contrato a celebrar. Para mitigar quaisquer problemas na revisão dos preços das obras deverá ter-se em conta o seguinte:

Definição do preço base: "as entidades adjudicantes devem, na determinação do preço base, ter em consideração os valores apresentados pelo autor do projeto de execução, montante ao qual pode ser aplicada uma taxa de atualização até 20%, tendo em conta o período de tempo decorrido desde a apresentação do projeto até à data previsível de apresentação de propostas e a variação dos últimos índices da revisão de preços publicados”.
Exceção à definição do preço base: a fixação do preço base é obrigatória, mas está prevista uma exceção desde que a entidade adjudicante apresente uma fundamentação, o procedimento permita celebrar contratos de qualquer valor e o órgão competente não esteja sujeito a limites máximos de autorização de despesa.
Fórmula de revisão de preços: "deve ser solicitado ao autor do projeto de execução, qual o método mais adequado de cálculo de revisão de preços e respetiva periodicidade, uma vez que nesta fase já são conhecidos os materiais e mão de obra necessários à execução dos trabalhos em causa”.
Cláusula de adiantamentos de preço: os empreiteiros podem apresentar falta de liquidez para realizar o respetivo pagamento, devido à subida dos preços dos materiais. Por essa razão, é recomendado que "o caderno de encargos contenha uma cláusula a permitir o adiantamento de preços".

A solução para um processo de revisão de preços simples, rápido e assertivo

A revisão de preços é um processo que envolve inúmeras variáveis e cálculos, pelo que, pode ser um processo difícil, moroso e no qual a margem de erro humano aumenta exponencialmente.

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